Il Covid19 ha conseguito un’accelerazione della trasformazione degli immobili logistici. A confermarlo sono i risultati dell’indagine sull’evoluzione degli immobili logistici realizzata dell’Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet” della School of Management del Politecnico di Milano presentati lo scorso 24 febbraio al convegno “Immobili logistici: asset strategici al servizio delle moderne supply chain”.
L’emergenza pandemica ha infatti consacrato il boom dell’eCommerce (ne abbiamo parlato anche qui) con un fatturato annuo degli acquisti online incrementato di 5,5 miliardi di euro solo nel 2020 (dati Osservatorio eCommerce Politecnico di Milano) e il numero di e-Shopper italiani salito a quota 29 milioni. Per far fronte alle nuove sfide poste dall’eCommerce, anche gli immobili logisti necessitano di essere ripensati secondo i principi di omnicanalità e prossimità all’utente finale.
Secondo i dati dell’Osservatorio emerge come l’omnicanalità abbia un impatto particolarmente evidente sulle attività di allestimento ordini (53% del campione), spedizione (53%), smistamento in entrata (24%) e in uscita (38%), cross-docking (35%) e sui servizi a valore aggiunto (38%). Dalla ricerca emerge inoltre come sia cresciuta la complessità dei network logistici e la capillarità sul territorio: il 47% delle imprese sfrutta tutte e quattro le tipologie di magazzino – tra cui stoccaggio, di prossimità con e senza stock e fulfillment center- mentre solo il 14% delle realtà prese in esame fa uso di una sola tipologia a disposizione e il 22% di due tipologie. Come punto di allestimento prevale il magazzino di stoccaggio, indicato dal 90% del campione, seguito dal magazzino di prossimità (65%), dal negozio (56%) e dal fulfillment center (35%). Proprio queste ultime due sono le tipologie con le prospettive di cresciuta più interessanti: per il 40% delle realtà prese in esame, infatti, magazzini di prossimità e fulfillment center aumenteranno nelle aree urbane nel prossimo futuro. Nei presi dei centri urbani nasce inoltre il micro-fulfillment center: una nuova tipologia di magazzino in cui le operazioni di prelievo sono spesso automatizzare e integrate con il trasporto dell’ultimo miglio.
Sempre per quanto riguarda la localizzazione dei magazzini, la quasi totalità delle aziende coinvolte sceglie di collocare il magazzino in una location dedicata (92%), anche se in prospettiva cresce l’interesse per l’opzione parco logistico (41%). Le ragioni principali dietro alla scelta di una location dedicata sono la disponibilità dell’area, la vicinanza ai punti di consegna, i costi di locazione, la vicinanza ai siti dei fornitori o ad altri siti dell’azienda e la qualità della manodopera. Il parco logistico viene scelto per la maggiore flessibilità degli spazi, la migliore accessibilità alla rete autostradale e ferroviaria e la presenza di servizi di Facility Management.
“Nulla sarà più come prima”
Nell’ultimo anno il Covid19 ha apportato delle modifiche irreversibili nell’intero settore, tanto che come abbiamo raccontato nel Quaderno 29 del Freight Leaders Council “Nulla sarà più come prima”. Per quanto riguarda gli immobili logistici, i principali cambiamenti hanno a che fare con l’automazione che si fa sempre più presente per via della necessità di garantire la sicurezza dei lavoratori e la continuità del business. L’automazione riguarda ormai diverse aree del magazzino dallo stoccaggio (71%) all’allestimento (59%) fino allo smaltimento degli ordini in entrata (47%) e in uscita (71%). Spazi e attività devono essere ripensate per evitare il rischio di assembramento e garantire l’incolumità dei lavoratori.
Cresce anche l’attenzione alla sostenibilità, sia sociale che ambientale, con la conseguente implementazione di sistemi di sensoristica per la prevenzione di incidenti e soluzioni per il miglioramento dell’ergonomia, mentre per quanto riguarda la sostenibilità ambientale si diffondono tecnologie per il risparmio energetico e soluzioni volte a migliorare l’efficienza energetica e l’impatto ambientale dei magazzini. Le soluzioni più diffuse riguardano l’illuminazione con lampade LED e la sensoristica per la riduzione dei consumi (34% delle tecnologie utilizzate impiegate nell’88% degli immobili) e i sistemi per la movimentazione e automazione, come carrelli con batterie agli ioni di litio e la ricarica delle batterie in alta frequenza (17% del totale delle tecnologie utilizzate nel 35% degli immobili). Le soluzioni di impiantistica sono il 14% del totale e sono diffuse nel 41% degli edifici logistici mappati dall’Osservatorio. Tra queste, al primo posto il fotovoltaico in autoconsumo, presente nel 35% degli immobili, mentre crescerà l’impiego di pannelli solari per la produzione di energia elettrica (attualmente nel 18% dei magazzini, nel 24% in prospettiva), sistemi smart di climatizzazione (dal 18% al 24%) e di soluzioni per la raccolta e il riutilizzo delle acque piovane (dal 9% al 18%).
